A BGR Asset — a gestora fundada pelos ex-CEO e ex-CFO da BR Properties — acaba de comprar 13,6% do B32, um edifício icônico localizado na esquina da Faria Lima com a Leopoldo Couto Magalhães e mais conhecido pela escultura de uma baleia gigante.
A BGR pagou R$ 340 milhões pela participação, avaliando o B32 em R$ 2,6 bilhões. Além de uma torre de escritórios de 24 andares, o B32 tem um teatro para 500 pessoas, um espaço de eventos, restaurante e café.
A compra foi feita pelo fundo imobiliário BGRS11, que tem prazo de seis anos e será listado na Bolsa. A abertura do capital vai acontecer na próxima quarta-feira.
Apesar de parecer uma oferta de FII tradicional, a transação é na prática mais semelhante a um deal de private equity imobiliário, pois envolve uma estrutura com cotas sêniores e subordinadas, e distribuição apenas para investidores qualificados.
A transação acontece num momento em que o mercado está praticamente fechado para captações de FIIs — particularmente FIIs monoativos — e em meio a um ambiente caótico de abertura de taxas de juros ao longo da curva.
A BGR comprou a participação do empresário Rafael Birmann, um dos maiores incorporadores de escritórios triple-A de São Paulo ao longo dos últimos 40 anos.
Birmann desenvolveu o prédio junto com a Partage, que tem outros 50,5% do capital. Depois da venda, Birmann ficou com 33%.
A transação foi estruturada em partes — e tinha um timing sensível.
Depois que construíram o complexo, Birmann e a Partage ficaram com uma pendência com alguns investidores que haviam financiado a compra dos CEPACs necessários para a obra.
Esses investidores — essencialmente famílias ricas — tinham direito a uma participação no empreendimento, mas a Partage e Birmann negociaram recomprar todos eles.
Enquanto a Partage optou por fazer a compra, mantendo sua participação, Birmann decidiu vender sua fatia para outro investidor, contratando a CBRE para achar um comprador que conseguisse fazer o deal rapidamente.
“Vimos a oportunidade de entrar num prédio icônico, 100% ocupado com inquilinos de primeira linha e com contratos de locação defasados,” Martín Jaco, o cofundador da BGR, disse ao Brazil Journal. “São contratos que foram assinados há dois, três anos, com os valores da época, e que agora vão passar pelas revisionais.”
Segundo ele, o aluguel médio do prédio é de R$ 260 o metro quadrado, enquanto em prédios similares na Faria Lima o aluguel tem girado em torno de R$ 330 a R$ 350.
No B32, 80% das revisionais vão acontecer no ano que vem e em 2026.
Como parte do acordo, a BGR ficará responsável pela gestão das locações, liderando todas as negociações com os inquilinos.
André Bergstein, o outro fundador da BGR, disse estar confiante de que os valores vão convergir para os praticados na região, aproximando-se dos R$ 350.
“A vacância nessa região é de 4,4%, então é um mercado totalmente favorável para o proprietário. Para o inquilino sair, só se for para ele ir para outra região, porque na Faria Lima os preços são esses,” disse ele. “Além disso, todos os inquilinos do prédio são novos, então eles tiveram um custo muito grande de entrada, com a reforma dos espaços, que eles não vão querer perder.”
André estima que esse custo gire em torno de R$ 5-8 mil o metro quadrado.
“Esses contratos também foram fechados na época da pandemia, então houve muitas carências e descontos que os inquilinos teriam que devolver se saíssem.”
A BGR está entrando no ativo a um cap rate alavancado de 7,4%. Jacó estima, no entanto, que esse cap subirá rapidamente para 10% após as revisionais. Na saída, a projeção do fundo é vender o ativo a um cap abaixo de 7%.
Dado a sensibilidade de tempo, a BGR conseguiu pagar um valor abaixo de transações recentes na região, fechando a compra a R$ 43,8 mil o metro quadrado. Para se ter uma ideia, o Itaú pagou R$ 57 mil/metro quando comprou o prédio que abriga o Itaú BBA. Recentemente, houve uma transação no Pátio Malzoni que saiu a mais de R$ 60 mil, e uma no Platinum a R$ 52 mil.
Para fechar a compra rapidamente, a BGR fez o fundo emitir um CRI — um processo mais rápido do que uma captação de equity. Na sequência, levantou R$ 150 milhões com investidores para pré-pagar parte dessa dívida, ficando com uma estrutura 55% de dívida e 45% de equity.
A distribuição tanto do CRI quanto do FII foi coordenada pela XP.
Na captação de equity, a operação foi ancorada pela Arton, um multifamily office, mas teve a participação de diversos outros investidores.
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